“因城施策”意味着什么，房价会降还是会涨？

刘德炳

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”这是今年政府工作报告中有关“涉房”表述。据了解，这是继2018年政府工作报告提出“房住不炒”后，再次提出“房住不炒”，2019年并未提及。

外界关心，这番表述背后有何考虑？对于房地产市场，又将产生什么影响，房价是会降还是会涨呢？

房住不炒的主基调未变

今年两会上，政府工作报告强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。”

专家指出，中央多次强调“房住不炒”传递的信号是，这将是很长一段时间内我国房地产市场调控的主基调，一方面强化了房子居住品的定位和功能，另一方面淡化弱化其投资品的炒作功能，这有利于降低房地产金融风险，促进楼市平稳健康发展。

就房地产的居住功能而言，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都师范大学教授赵秀池表示，目前我国仍处于城市化加速阶段。2019年城市化率为60.6%，按保守估算，每年大约1200万人口进城，所以城镇的住房需求还在不断增加。一方面需要为新进城居民解决住房问题，另一方面原来的城镇人口的住房需求也还有不少缺口。 为了满足居民日益增长的住房美好愿望，随着城镇人口的不断增加，住房的供应必须不断增加，直到城市化目标完成，这个趋势不会改变。

从炒作风险来看，目前房地产市场面临着“三高”风险。一是房价高；二是库存高；三是杠杆率高。2019年底，个人住房贷款余额30.07万亿元，同比增长16.7%，过高的住房信贷不仅透支购买力，而且还将挤压其他消费。

上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，尽管房地产市场面临很大的压力，但是房住不炒依然要坚持，近期全国各地也在积极管控房地产业务，尤其是中介业务等，说明稳价格、稳交易依然是政策面基本导向。

赵秀池认为，在“房住不炒”的定位下，主管部门和地方既要通过制度设计严控炒房，又要大力发展租赁市场，建立租购并举的住房制度，给承租人赋权，通过减免税收加大对个人房东和租赁机构的支持力度，增加租赁住房的供给，减少住房市场的购买压力。

更强调城市政策的灵活性

本次政府工作报告还提出，“因城施策”。

严跃进表示，此次两会重提“因城施策”，其含义在于希望各地基于楼市实际情况来决定具体实施政策，为各地政策松绑提供了更大的空间。实际上今年各地土地交易和房屋交易都很弱，各地进行政策放松是有必要的，市场交易只有稳定，楼市才能发展得更好，预计两会后政策放松概率加大。

赵秀池对此表示，下一步要落实地方政府的主体责任，因为只有地方政府对当地情况比较了解，也才能做到因城施策，平衡供求关系，促进房地产市场平稳健康发展。

从中央布局来看，因城施策绝非坐视不管，让地方随意决策。

根据住建部部署，目前正推进全国一张网建设。

即各地建立以房屋网签备案数据为基础的房地产市场监测体系，为房地产市场调控提供数据支撑和决策依据，促进房地产市场平稳健康发展。市、县住房和城乡建设部门应当及时完善房屋网签备案系统，按照房屋网签备案业务操作规范要求，统一流程开展房屋网签备案工作，及时获取和上传交易数据，实现新建商品房、存量房网签备案全覆盖。

赵秀池对此表示，对于地方而言，通过网签备案系统能够更加准确地掌握当地的住房信息，进而制定正确的房地产调控政策，稳定社会预期，其因城施策更加有的放矢。对于中央而言，通过全国一张网建设，有利于中央对地方楼市调控进行监管，同时也能够更加全面地掌握全国楼市动态，从全国层面对市场进行监控研判。

房地产市场依然存在较大空间

今年的政府工作报告还指出，“促进房地产市场平稳健康发展”。

严跃进表示，房地产发展目标依然是平稳健康发展，就当前楼市情况看，市场交易偏弱、楼市投机依然较多、部分贷款资金继续进入房地产，这都是后续需要重点关注的内容。

严跃进表示，相比而言，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、“落实地方政府主体责任”等内容没有写入此次两会报告，这也使得各地在平衡房地产和宏观经济关系、鼓励地方政府稳定房地产方面有更大的作为。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华此前告诉中国新闻周刊，在保持市场平稳发展的背景下，加上疫情的影响，今年房价大幅上涨的基础并不存在。

此次，政府工作报告还提出，“深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用。完善便民设施，让城市更宜业宜居”。

赵秀池表示，这也是楼市的一大脉动。新型城镇化建设中，城市群的发展非常重要，城市群的发展可以起到1+1大于2的效果。城市群发展中，每个城市要找好自己的定位，与城市群中的中心城市和其他城市错位发展，互相扶持。因此，城市群要做好城市群规划，确定各自的产业发展定位，进而确定各城市需要的岗位。

严跃进表示，完善便民设施的类似表述，之前相对是比较少的，这有两个重要含义。第一，城市发展不局限于住房建设，更强调宜居性，后续补短板是重要的内容，尤其是在城市公共设施等方面会强化，包括老旧小区改造等都是重要的发力点。第二，城市的功能定位更加清晰，“宜业宜居”成为关键，后续预计城市建设将获得更多的财政支持，尤其是在绿化率提升、新基建建设、公共医疗卫生设施建设等方面会发力，这对于房地产发展也具有积极的作用。

（刘德炳）