2021年1月，房企的海外债权融资迎来了新一轮高潮。

据克而瑞研究中心统计数据显示，2021年1月以来，100家典型房企的融资总量达到1369.54亿元。环比上升18.6%，同比下降26.1%。其中，境内债权融资487.90亿元，环比下降1.9%，同比下降10.9%；境外债权融资835.07亿元，环比上升133.5%，同比下降24.5%。

尽管去年房企融资规模创历史新高，但整体融资环境有了由宽松到收紧的变化。据克而瑞监控数据显示，2020年95家典型房企融资总量为15220.80亿元，同比微升0.1%；房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币，规模创历史新高，但增速连续两年收窄。

在2020年房企融资形成更加严格的监管后，在融资规模进一步收紧的背景下，为何1月房企的海外债券融资环比激增？

房企面临债务到期潮

2021年，房企面临巨量债务到期潮。自2015年后房企开始密集发行公司债，而公司债的发债年限一般为3-5年，2021年房企将迎来新一波的还债期；同时，在2016年年底境内债发行受限后，2017年房企开始大量转向海外发债，也集中在未来三年偿付，到期量均较大。

据不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%，其中境内到期债券同比增长5.77%至4188.89亿元，境外到期债券同比增长56.52%至3034.92亿元。同时，截至目前房企的发债情况来看，房企在未来三年内均面临较大的债券到期潮，2021-2023年房企的到期债券金额均超过5500亿元。

国内信贷收紧

根据统计局数据，2020年1至11月份，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%；其中，国内贷款24256亿元，增长5.4%；利用外资154亿元，下降4.7%；自筹资金56666亿元，增长7.9%。由此可见，历来境外债发行成本普遍高于境内债券。

2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。要求建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，并为银行金融机构设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

继2020年8月“三道红线”后，2020年年末房地产行业又遭遇“两个上限”，房地产企业融资进一步收紧，但是目前政策还未完全落地，也并未扩展到全行业。这促使房企抓紧窗口期，谋求海外发债的意愿增强。

融资成本低，提前防风险

受新冠疫情流行、美元货币政策的影响，全球流动性进一步宽松，且年初金融机构额度充裕。目前海外融资成本较低，有利于房企置换过去的高息融资。同时房企也需要未雨绸缪，加大融资避免可能的政策风险，为接下来的“降负”做好现金流的应对。

在防风险的政策背景下，预计2021年房企债券融资难度将不断升级，在扩大适用融资新规的影响下，更多房企需要“降负”，全年融资规模将保持低位，这也推动了房企年初的积极融资。

自2020年下半年以来，政策强调房地产行业去杠杆，监管措施有着加强和扩大范围的趋势，

同时未来三年内房企的债券到期潮，也使得房企的偿债压力更大。未来可能出现更多的债券违约。

除了扩大海外发债来补充现金流，房企也必须加大项目去化，加强销售回款，增加自有现金，精细化经营管理，才能在整体行业增速放缓的情况下谋求有质量的增长。而部分财务能力优秀的房企则会得到更多的机会，行业内将面临新一轮的洗牌。