截至9月22日，全国22城第二批次地块出让进程已经过半，厦门、福州、苏州等10个城市率先完成出让。观察可以发现，相较于首轮集中供地，溢价率下降、流拍率上升成为本轮土拍的显著特征。

研究机构认为，在政策调控和房地产金融审慎管理走向常态化的情况下，房企拿地意愿受限，预计后续竞拍的城市土地市场也将降温。二批次流拍和撤牌地块较多的城市，或进一步优化土拍规则。

多城下调溢价率上限 提高参拍门槛

由于土拍规则调整，在第二次集中供地过程中，多个城市的土地出让出现延期或重新挂牌，例如，深圳、杭州、青岛均停止挂牌之后重新挂牌，福州、济南、沈阳、苏州和天津等城市均延期出让。就出让时间来看，很多本该8月集中土拍的城市，都延期至9、10月份。

根据中指研究院发布的一份报告，在22个重点城市中，第二轮集中供地的土拍规则较首批主要呈现三点变化：首先，竞拍规则优化为“限价+摇号”。以广州、南京、杭州、合肥为代表的多数城市溢价上限被下调至15%，降低房企的拿地成本。部分城市取消“竞配建”和“竞自持”，多数城市引入摇号作为竞价达上限后的最终环节。其中，上海和苏州实行“一次报价”，无锡、福州等11个城市“摇号”出让，北京、青岛等6个城市则采取“竞报高品质方案”。

其次，参拍门槛在多个维度被抬高。在开发资质上，重点城市第二批次地块的出让规则对竞买人开发资质要求更加严格，包括资质级别、年限、联合多主体等，在购地资金上，审查力度加强，除天津外的多数城市明确房企股东和购地资金来源“五不得”，上海、南京等城市须在土拍前后经由会计师事务所开展审查。

最后，品质相关标准提升。杭州、苏州等10个城市在第二批集中供地中强调“品质”要求。其中，北京和合肥在设置最低品质标准的同时对部分地块采用“竞报高品质方案”方式出让；青岛、沈阳等城市采取“竞品质”方式，苏州、成都等城市则出台“定品质”细则。

流拍率上升 头部房企拿地金额占六成

二次集中供地伊始，多个城市都对土地溢价率的上限进行了限制，这被解读为利好开发商，但仔细研读规则后发现，严格购地资金来源、竞建筑品质等多个细则对开发商提出了更高要求。从大环境看，当前各类严调控政策频出，热点城市市场出现降温趋势，房地产行业整体形势趋紧，房企拿地态度变得谨慎。

克尔瑞研究中心分析认为，从已完成二轮集中土拍的城市看，土拍规则的调整产生了一定的稳地价效应，土地市场普遍出现降温。对比首轮集中土拍热度来看，所有城市二轮集中土拍热度均有所下滑。具体看，成交溢价率均较首轮土拍有所降低，尤其是济南、天津等低热度城市，溢价率降幅均在10个百分点以上；除厦门外，其余7个城市二轮流拍率均大幅走高，沈阳、长春、福州、济南和天津等城市二轮土地出让流拍率均超过30%。

中指研究院也称，在住宅用地加大供应的情况下，厦门、无锡、成都等城市的成交规模虽然进一步走高，但土地市场降温明显，竞价达上限的地块比重较首批有所下降。长春、天津等市场较冷城市的上限地块比重保持低位。成交楼面价方面，多数已成交城市二批次地块成交楼面均价较首批有所下跌，青岛和成都则受初始楼面价较高影响地价上涨。

对于后市，中指研究院认为，预计后续即将竞拍的城市土地市场也将出现降温，部分区位较好或利润相对较高的地块仍是房企的聚焦点，进入竞价最终环节的概率较高，利润较低或出让要求复杂的地块出现流拍或撤牌的可能性高。

“二批次流拍和撤牌地块较多的城市或将进一步优化土拍规则。”该研究院还分析，为响应加强住房保障体系建设的要求，部分城市第三批集中供地或将加大保障性租赁住房用地供应，其中长春已明确表示第三批将以棚改用地和租赁住房用地为主，原则上不再供应住宅用地。

不过，在土拍遇冷大环境下，头部房企仍表现斐然。克而瑞研究中心数据显示，第二轮集中供地含宅地成交地块中，成交TOP20房企拿地金额达到1047亿元，占成交总额的60%，且较首轮有4%的上升，其中，中海、保利、厦门建发位居前三。

中指研究院就认为，随着土地市场热度走低，拿地成本下行，第二轮集中土拍规则的调整将为资金稳健的房企带来拿地机会，利于其以较低成本增加优质土储。

（薛宇飞）