阎 岳

房地产市场最近比较热，一方面政策暖风频吹，另一方面房企境内融资渠道有限放开，反映在A股市场上，就是地产股普涨两天。这引发各界猜想：一是房地产调控目标会不会出现变化？二是房企接下来该怎么干？三是市场怎么看这种变化？

首先，房地产调控的目标不会变。尽管现在有关房地产的政策已经偏暖，但房地产调控的“三稳目标”，即稳地价、稳房价、稳预期，不会变。

从去年下半年房地产资管新规“三条红线”出台，房企按红、橙、黄、绿四档管理，到今年的房企爆雷，央行官员称正进一步完善房地产金融调控长效机制，监管部门释放维稳信号，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会发出明确的金融维稳信息，银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，多家房企在银行间市场注册发行债务融资工具。

这是最近一年多来的房地产政策轨迹，处处透着一个“稳”字。所以，头部健康房企获准在银行间市场注册发行债务融资工具，只是维稳政策的落地，不能理解为房地产调控基调松动。

其次，房企接下来该怎么干？业界经常强调的一个观点是，房地产蒙眼狂奔的时代已经过去了。一个时代过去，另一个更好的时代就会来临。这是对能够立于时代潮头的企业而言的，对于更多中小房企来说，最好的办法就是跟着潮头走。

《三国演义》中，孙策在嘱托孙权时说了这样一句话，“内事不决问张昭，外事不决问周瑜。”我们可以把这句话用在房企上，住宅地产看万科，商业地产看万达。万科成立这么多年来，几乎都能洞察政策先机，且不会因为管理层的更迭而出现偏差。仅这一点，就足够房企们认真学习了。

万达也是一家了不起的企业，以壮士断腕的勇气剔除了业务扩张的“不良资产”，迅速将公司战略调整至与政策同步的节奏，重回稳健发展轨道。国内那些爆雷或出现危机的、疯狂扩张的大中型房企应以万达为鉴。

随着城镇化水平不断提升，住房增量市场竞争会越来越激烈，但存量市场的改造升级，即城市更新的机会会成倍增加。未来房地产市场的竞争优胜者，必然是那些能够让住户住得安心、省心，又能为房屋注入科技智能的房企。

第三，资本市场怎么看？对地产股的估值，市场一直持谨慎态度。通达信房地产指数从去年7月7日创出1771.96点的阶段新高之后就一路下行，到今年11月9日收盘跌幅已经超过30%。11月10日，银行间市场交易商协会召开房地产企业代表座谈会的信息被市场获悉后，该指数连续两天出现大幅反弹。对于房地产板块的后续走势，市场普遍认为，普涨是暂时的，分化是难免的，那些财务安全、经营安全且发展势头良好的头部企业，才有可能受到资金的重点关照。

城镇化水平的提升离不开房地产，城市更新也需要房企的深度参与，房地产行业的稳健发展更是促进经济转型升级的重要动力之一。因此，“十四五”规划才重点强调要“促进住房消费健康发展”、“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。从这个角度来看，房地产调控的“三稳目标”更不会变。

（阎 岳）