中信建投证券首席经济学家黄文涛日前接受中国证券报记者采访时表示，当前探索房地产新发展模式，寻找新增长点势在必行。房地产新发展模式的重心在于租购并举，同时，还应包括房企从开发建设向运营服务的转变，从过去“高杠杆、高周转”的经营模式转向优化品质与服务的模式。
他表示，短期来看，房地产开工和施工等建安投资增速高企的特征或延续。中期来看，房地产销售数据的触底反弹将是今年地产行业复苏的重要特征。同时，对我国房地产行业中长期发展空间充满期待。
● 本报记者 焦源源
探索新发展模式
中国证券报：当前发展阶段，在探索房地产新发展模式，寻求新增长点方面，你有哪些建议？
黄文涛：针对房地产，去年底召开的中央经济工作会议提出“探索新的发展模式”。房地产作为我国传统支柱性产业，过去20多年的高速发展主要依靠“高杠杆、高周转”双轮驱动模式以迅速扩大市场份额。随着我国人口增速放缓以及城镇化水平不断提高，住房总需求的边际增长空间收缩，我国房地产市场已经从快速发展期进入到平稳发展期，因此探索新的发展模式，寻找新增长点势在必行。
首先，房地产产业新发展模式的一大重心在于租购并举。国内目前住房模式还是以商品房为主，住房租赁和保障性住房发展相对滞后。新的发展模式应在“房住不炒”的主基调下发展商品房和保障房两大体系，通过租购并举模式解决居民住房问题。
当前人口净流入量大、新市民和青年人数多的城市供需矛盾突出，住房租赁已成为缓解大城市居住问题的重要抓手。因此，新模式应坚持租购并举，在商品住宅市场之外，加快以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系建设。
另外，租购并举的核心是要解决租购同权的问题，让入学、就医等福利同样附加在租赁住房上。从去年开始，政府出台了一系列建设项目和资金配套的支持政策，推动保障性租赁住房的发展，我认为这是一条非常正确的道路。未来还需要持续推进保障性租赁住房建设，逐步完善多层次住房供应体系。
其次，新发展模式还应包括房企从开发建设向运营服务的转变。从企业经营发展层面而言，随着城镇化发展以及需求端结构的变化，房地产企业过去“高杠杆、高周转”的经营模式必然要转向优化品质与服务的模式。近年来房企不断参与到保障性租赁住房建设、城市更新、老旧社区改造和物业管理等业务中，未来还需要更加注重优化品质及服务质量，从资产管理、资产运营中获取长期效益，进而走向良性循环。
中国证券报：维护房地产市场的健康发展，房地产调控如何更好“因城施策”？
黄文涛：“因城施策”的本质是房地产调控政策的多元化解决方案，地方根据当地情况因地制宜，避免了政策一刀切带来的风险。
地方政府因城施策的过程中应加强对市场的监控和分析判断，提升调控的精准度。在制定政策时，要根据城市的具体情况来推出具体的支持或抑制政策。例如，需要综合考虑当地人口流动规模及产业经济发展情况，合理配置区域及城市间新增建设用地指标。在大中城市建设用地指标上做加法，在中小城市建设用地指标上做减法，促进大中小城市协调发展。目前城市间楼市行情分化明显，仍有一些城市在市场成交量和成交价格方面处于下行区间，这种情况更加需要注重分类指导。
对于一些住房库存压力比较大的城市，应注重消化存量，控制新开发总量，同时积极创造更好的去库存环境和政策。而对于房价上涨压力过大的城市，则要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策，坚持在“房住不炒”的主旋律下落实稳房价的政策。当前，部分城市政策调整压力较大，应加速扶持政策的出台和落地，提振购房者信心，保障合理购房需求正常释放，提高房企资金使用效率，促进房地产市场平稳运行。
关注房地产销售数据
中国证券报：近期，房地产市场积极信号频出，后续市场会呈现哪些特征？
黄文涛：最近，全国部分大中小城市房地产政策有所放宽，内容主要包括放松限贷、限购，降低首付比例，增加公积金贷款额度，降低房贷利率和发放购房补贴等方面。主要目的在于呵护房地产消费者的置业信心，让一些流动性压力较大的房企获得调整空间。
短期来看，房地产开工和施工等建安投资增速高企的特征或延续。从1月至2月最新公布的房地产投资数据看，3.7%的地产投资同比增速主要还是由土地购置费支撑的，在“保竣工、保交楼”的压力之下，开工和施工等建安投资增速表现也已出现一定程度的复苏。我认为，未来几个月的房地产投资增速可能会因为当期土地购置费的增减而出现月度波动。但短期看，建安投资的不断复苏将是地产开发投资中较为明显的特征之一。
中期来看，房地产销售数据的触底反弹将是今年地产行业复苏的一大重要特征。根据对我国过往三轮房地产下行周期的研究，一般在房贷利率逐步下行之后的4至6个月内，居民加杠杆的意愿会逐渐被激发，随之会带动房地产销售市场回暖。房地产销售数据是房地产投资的重要领先指标，从资金来源和投资意愿两方面对地产开发投资产生影响。一方面，房地产外源融资限制较大，且各地政府“保交房”指引意向较强，房地产投资资金来源对销售回款依赖程度高。另一方面，销售的回暖可通过施工和竣工环节较快地重新传导到投资端。
从行业结构来看，房地产行业未来的蓝图基本确定，行业集中度的提升也会是今年的重要特征。接下来一个阶段，宽信用的支持方向主要为房地产并购贷款及优质房地产企业合理的资金需求。
未来发展空间充满期待
中国证券报：房地产平稳发展对经济金融稳定具有重要的系统性影响，未来房地产行业的发展空间如何？
黄文涛：对于房地产行业的中长期发展空间和发展格局，我认为不宜过度悲观。首先，中期来看，房地产行业仍然是国民经济中极为重要的组成部分，关乎国计民生和金融稳定。因此在疫情还没有过去的当下，不管是出于稳增长的目的，还是保民生的诉求，都不允许房地产行业出现较大幅度的下滑。而且疫情消退之后，我国经济的各个领域有可能出现“报复式”增长，房地产市场的触底反弹届时或成为一大亮点。
其次，“房住不炒”的总基调当前不会改变，房地产长效机制的建立会促进房地产市场结构更为合理，致力于解决房地产相关问题的总量性和结构性政策也会密集出台，客观上有利于行业发展空间的开拓。
最后，从长期逻辑看，随着我国新型城镇化不断深化，城市人口规模仍将稳步增长，人口净流入地区的房地产市场有一定支撑。截至2021年底，我国的城镇化率已经达到63.89%，虽然从绝对数字上看水平较高，但是较美国、日本、德国等发达国家70%至80%的城镇化率还有不小的提升空间。因此在未来较长的一段时间内，房地产市场的下游需求是有保障的。
房地产行业是一个古老行业，在不同时代会有其崭新的形态。总的来说，我对我国房地产行业中长期的发展空间还是充满期待的。
（焦源源）
