2022年，广州写字楼市场呈现新的格局。之前，珠江新城和琶洲是写字楼最主要的供应方和租赁企业的重点，但从下半年开始，金融城的新货绝对是不可忽视的重要一环。与此同时，整栋物业大宗成交频现，亦是近期市场出现的新趋势。下半年，广州写字楼市场仍处于供应高峰期。从租赁需求来看，源自贸易、互联网等行业的上下游企业租赁需求或有缩减。相较之下，金融、专业服务等行业的租赁需求或有望于下半年维持稳定。

金融城：未来供应大户 珠城、琶洲：整栋成交频现

日前，第一太平戴维斯最新研究数据显示，下半年，广州写字楼市场仍处于供应高峰期。三季度，全市预计有七个新项目入市，合计将为市场带来约40.0万平方米新增供应。

从戴德梁行提供的数据来看，一线城市甲级写字楼租金及空置率普遍放缓。2022年上半年，广州市甲级写字楼市场录得33.2万平方米新增供应，超过去年全年供应量的七成。尽管新增供应持续放量，但企业的租赁决策周期有所延长，新增供应对市场需求的刺激作用有限。一线城市写字楼租赁需求节奏普遍放缓，上半年广州市甲级写字楼市场录得18.7万平方米净吸纳量，是去年全年的44.0%。全市空置率延续上升趋势至9.6%。

对此，戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端表示，尽管市场吸纳水平不及预期，但对于广州而言，在长期维持低空置率的市场环境下，新兴商务区持续放量带来可租赁面积的增加，将为租户提供更多可租赁面积的选择，也为未来市场活跃度的复苏提供良好载体。

值得留意的是，在之前的格局中，珠江新城和琶洲是写字楼最主要的供应方和租赁企业的重点，但现在，金融城的新产品入市在即，将有望推动写字楼市场的新格局形成。从供应量看，金融城将成为未来几年，继琶洲之后的新兴供应大户。同时，近期整栋物业大宗成交频现，其中，珠江新城与琶洲区域为整栋成交的热点区域。包括粤海金融中心－T1栋以及小米大厦－副塔楼等。

金融业及专业服务业引领市场成交

从行业来看，今年上半年行业需求表现出现分化，TMT、房地产及建筑业受到行业调整的影响，需求表现谨慎。另一方面，金融业及专业服务业需求活跃并成为租赁成交的主力，与2021年末相比，其成交面积分别扩大超过六成和九成，占到全市总租赁成交面积的23.6%和22.3%。

从区域的选择上来看，除了珠江新城之外，琶洲也是这类行业选址的重要考虑，随着新兴区域产业集聚效应的扩大，企业对于财税金融、人力资源、广告咨询、法律等各类专业服务的需求也将不断上升。

2022年下半年，广州预计还将有45.2万平方米的新增供应投入市场，预计至2026年，广州甲级写字楼市场存量或将达到908.6万平方米。

短期来看，市场规模的扩大将促使竞争不断升级，在当前的市场环境中，如何避免可能出现的入市计划延期与去化周期延长将成为业主方面临的两大挑战。

而长期来看，一些跨国机构重新思考产业链的布局，而粤港澳大湾区凭借交通、产业基础、人才储备、政策支持等多项优势将成为企业布局的重要选择。区域建设进度的加快也将推动企业加速释放对研发、产业、办公等物业的需求。

【专家观点】

新兴开发模式成未来商务区招商主流

从区域来看，尽管需求放缓，广州核心区域的优质甲级办公物业，仍然受到热捧，珠江新城与琶洲更是写字楼大宗交易的热点区域。其中，琶洲作为近年楼宇交付最密集区域，空置率虽呈现结构性上升，租金水平仍于波动中持续上涨，体现出良好的发展基础。

戴德梁行项目及企业服务部董事汪子浩表示：“相较于由房地产商主导的传统开发模式，琶洲直接引入产业主体进行开发建设，通过让利吸引了众多产业龙头拍地建设总部型物业，为区域未来的发展奠定了产业发展方向。”

事实上，直接引入产业主体进行开发的模式，已逐渐成为各商务区招商主流。如金融城起步区开发之初仍主要引入房地产企业拍地，以至于起步区产业发展不纯粹。目前金融城东区开发模式已直接引入尚品宅配、酷狗音乐等龙头企业拍地，确保区域未来产业发展高度。

招商模式的转变，对于全流程关联方，即政府、企业及传统开发商均提出全新要求。汪子浩补充：“企业要充分利用招商优惠条款，争取成本相对较低的土地，并将其成功转化成楼宇资产，以达成‘流量变现’，增加效能。传统地产开发商需具备核心竞争力，做好大片区规划，重点项目开发、城市综合体内部业态合理规划。”

（陈白帆）