戴德梁行近日针对市场政策、大宗交易市场、文旅市场进行多维度解读，并发布第五期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》。

戴德梁行北区董事总经理胡峰认为近期国家对房地产市场的利好政策频出为市场注入了新的活力。9月中下旬，美联储正式开启降息通道，对中国经济也起到了正面影响，人民币资产回报率逐渐回升，从而吸引更多的国际资本增配人民币资产，让更多的跨境资本逐步流入中国。此外，中共中央政治局会议也首次提出促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量，这些政策的实施对房地产市场产生了积极影响。

对于近期频出的政策信号，戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东作出专业解读，她表示，近期多部委密集召开会议向市场释放了积极的政策信号，地方债的化解有助于企业收回地方欠款，增强市场及企业未来预期，增加投资和就业，专项债地方可用于收购存量商品房及土地储备，有助于进一步化解房地产风险，稳定房地产市场，写字楼和零售市场走势强烈依赖整体宏观经济发展，如这两个影响整体宏观经济发展的最主要问题能够得以解决，则我们有望在2025年看到整体商业地产市场的稳定和复苏。

戴德梁行北京估价及顾问服务部助理董事、资本化率报告主编张恺玲提出，资产类型的投资偏好显示，长租公寓/服务式公寓在所有资产类型中最受投资者欢迎，特别是在北京和上海。其次为购物中心和商务园区，而甲级写字楼的投资关注度有所下降。调研结果显示，投资人普遍认为当前资产价格的回调带来投资进入的潜在机会，且特殊机会/不良资产的收购潜力吸引其在市场上寻求投资标的。在风险考量因素方面，近八成受访者表示，租赁市场及运营基本面的弱化，成为投资决策的最主要考虑的风险因素。调研结果显示，对于大多数资产而言，资本化率呈现上升的趋势，卖方对价格的心理预期明显下降。市场持谨慎态度，投资人认可长租公寓/服务式公寓的抗风险能力

戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝指出，REITs市场与不动产大宗交易市场相辅相成，从长期来看REITs对不动产大宗交易具有价格发现以及价值引导的功能。我们希望通过本次调研不动产大宗交易Cap Rate水平，在中国内地基础设施公募REITs市场快速扩容之际，揭示底层资产定价规律，为国内基础设施公募REITs市场长期健康发展提供有益的参考借鉴。

戴德梁行中国资本市场部副董事总经理杨蕾就三季度大宗交易市场分享道，北京大宗交易市场在2024年三季度观望情绪浓厚，共录得7总交易，累计成交额57亿人民币。2024年前三季度合计交易287亿人民币，较去年同期下降37%。本季度的大宗交易以自用写字楼交易为主。9月末美联储四年来首次降息，下调50个基点，极大的助力外资资金的流动性。近期中央政治局会议及金融三部门均提出多项房地产支持政策，预计未来政策将继续向宽松方向调整，对房地产经纪产生积极正向的刺激作用。