11个月卖出了前三年销售额总量的70%，难以想象，在进入政策性住房时代、限竞房和二手房厮杀激烈的北京市场，“4000万元+”顶级豪宅市场签约量却迅速陡升。

“从2018年7月份首次开盘以来，月均销量在3套-4套之间，个别月份可能达到10套，这在单套总价‘4000万元+’的顶级别墅市场并不多见。”当《证券日报》记者来到位于北京五环外某别墅项目时，该项目销售人员向记者透露，从首次开盘至今已成交近百套，实现超过40亿元销售额，其中不乏单套近1亿元的豪宅。

另据相关成交统计数据显示，2019年前三季度，全国豪宅成交均价榜TOP50的上榜项目，销售单价全部都是“10万元+”，最贵的高达21.8万元/平方米。而今年年内，在北京豪宅市场上，总价超过4000万元且单价超过10万元/平方米的项目亦不在少数。

“4000万元+”豪宅集中签约

北京合硕房地产经纪有限公司（简称“合硕机构”）向《证券日报》记者提供的统计数据显示，2019年至今，北京“4000万元+”豪宅成交金额达206亿元，是2018年全年的2.7倍，占2016年至2018年过去三年成交总金额的近七成。

“顶级豪宅签约周期较长，有的可能长达一年以上时间，因此今年的集中签约可能是过去一两年市场已销售豪宅的放量。”合硕机构首席分析师郭毅在接受《证券日报》记者采访时表示，加上过去两年在一定程度上限制签约，现已放开，因此网签较为集中。

而在合硕机构提供给《证券日报》的北京年内豪宅成交榜TOP10项目中，成交总金额从40多亿元到不足7亿元不等，其中有4个豪宅单价均超过10万元/平方米。

据《证券日报》记者了解，该项目目前在售的二期联排别墅，主力产品面积约680平方米-1280平方米，总价4000万元/套起，整个项目预计有194套房，目前已售近百套，未来不排除有总价8000万元、甚至破亿元的产品入市销售。

一个周末的下午，《证券日报》记者在探访上述楼盘时发现，销售中心的沙盘边，两三家人由不同的销售带着讲解，有一组转而不久就走向了贵宾室细聊。“有不少客户在看过我们的别墅后，一个星期之内就下单了，这一比例甚至达到了30%-40%，这在顶级豪宅市场中确实不多见。”该别墅项目相关人士向《证券日报》记者透露，购置这个项目的财富阶层年龄结构一般在45岁-55岁之间，多是企业主，能源、外贸、高新技术和房地产行业人士居多，也不乏年轻财富新贵，一般身家资产都在2亿元以上，以北京西部客群为主。他们的共同诉求是，将来想定居北京，自住兼投资，同时实现资产配置的目的。

“有些人本来没有购房打算，陪朋友来看房之后反倒先下了单。”上述人士进一步向《证券日报》记者透露，“有一位客户之前是企业主，沉淀了不少财富，后来觉得自身行业没有太大发展空间，就将这些钱固化成高价值的不动产资产。”

身家超2亿元富豪出击豪宅

“从资产价格逻辑来看，2016年以来一直执行严格的限价政策，导致单价水平可控；在单价性价比高情况之下，总价‘4000万元+’意味着面积够大舒适度更好，是财富阶层可以接受的。”郭毅在接受《证券日报》记者时表示，总价较高别墅项目在地段位置和产品形态上有优势，比如该别墅基本处在森林公园湿地之中，拥有不可复制的资源和产品优势，在“限墅令”之下，买家此时入手看的是未来。

“这个项目的快速集中成交并不是行业普遍现象。”郭毅表示，顶级豪宅的买家主要分成两类，一类是传统行业的企业主，财富积累到达了一定程度，在当前的经济形势下，其事业发展遇到了一定瓶颈，从资产配置角度考虑，若选择回报率可观的资产，房地产还是优选之一，因此会在顶级豪宅市场释放品质改善需求；第二类是创业成功的年轻财富阶层人群，他们是经济转型红利的获得者，在现在这个阶段才能实现财富的迅速累积，否则不具备购置顶级豪宅的能力，因此在获得大量财富后，马上出手。

“‘新富豪’如今也逐渐成为顶级豪宅市场的主力购买力之一，包括来自于科技产业、自主创业等领域诞生的‘轻资产’富豪。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英在接受《证券日报》记者采访时表示。

“对于‘4000万元+’的顶级豪宅市场，目前看还是来自于传统行业较多，尤其是一些低调的隐形富豪。这两年有些资产在缩水，具有不确定性吃过房地产红利甜头的客户，当看到优质的不动产资产时，就会动心。”华北世茂相关人士向《证券日报》记者如是表示。

至于这一市场的未来走势，国仕英表示，顶级豪宅价格高昂，仍是高收入人群的才能购买的，购买人群数量有限，未来顶级豪宅市场的走向主要以稳为主，不会有太大波动。

（王丽新）