要从源头杜绝烂尾楼的产生，改革商品房预售制度势在必行。
11月23日，江西省住建厅、江西银保监局联合印发《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》（下称“《通知》”）。《通知》明确提出，房地产开发企业在申请商品房预售许可前要确定监管银行，并以楼栋为基本单位开设预售资金监管专用账户，预售资金应全部存入预售资金监管专用账户。
实际上，除了江西，多地已出台加强商品房预售资金监管的新规。尤其是疫情之下，不少房企的销售受阻，财务风险急剧攀升，通过挪用商品房预售资金的方式拆东墙补西墙。监管部门此举意在从加强商品房预售资金的监管入手，确保资金只用于本项目建设，不能随意支取，进而保障房地产市场平稳、健康发展。
多地出台新政 加强预售资金监管
所谓商品房预售资金监管，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
从新规的内容来看，江西发布的《通知》与福建省9月15日的条款基本一致。福建省住建厅公布《关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》指出，要切实加强商品房预售资金监管，夯实城市主体责任，要规范预售资金缴存和拨付行为，专款用于工程建设，确保房地产开发企业按时交付竣工验收合格的商品房，保护购房人合法权益，防范化解房地产金融风险，减少和避免“烂尾楼”的发生。
为此，贝壳研究院首席分析师潘浩表示，此次江西省预售资金监管政策是省级的指导意见，严格意义上并不算新规，在细则上根据省与省之间的差异有所调整。
早在2010年10月26日，北京市住建委印发《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，正式拉开了各地新房预售资金监管的序幕。此后10年间，各省市关于预售资金监管政策层出不穷。虽然各地的规定不断出台，但是很多地方的商品房预售资金监管形同虚设。
尤其是2020年疫情突袭加剧了商品房预售资金的违规挪用。在此背景下，各地监管部门纷纷亮剑。
据中国网地产不完全统计，2020年以来共17个省市出台加强商品房预售资金监管的相关政策。其中，江西、昆明、福建、银川、石家庄、资阳、荆州、黄石、桂林、蚌埠、衢州等多地相继出台或完善商品房预售资金监管的相关规定，而惠州、汕头、淮安市淮安区等地则发布商品房预售资金监管征求意见稿。
可以预见，商品房预售资金监管的加强，有助于通过专款专用防止房地产开发项目烂尾，维护购房人利益，从而保障整个房地产市场的良性发展。
多维度规范 政策各有侧重
中国网地产梳理发现，以2020年各省市相关政策为例，内容主要集中于四个方面：一是要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户；二是要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议；三是对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度；四是在预售资金使用方面按照工程进度支取相应比例的资金。
从开设资金监管专用账户方面来看，2020年以来桂林、福州、银川、石家庄等城市印发《商品房预售资金监管办法》，均规定房企应在监管银行开设监管专用账户，原则上一个预售项目只能开设一个专用账户，惠州、衢州的《监管办法》规定一个开发项目最多开设不超过两个账户，汕头市每个商品房项目(含分期建设项目)的专用帐户总数最多可有3个。
此外，桂林、福州、银川、石家庄等城市印发《商品房预售资金监管办法》均规定开发企业需签订两方或三方监管协议。长沙、惠州规定开发企业需与监管银行签订监管协议，汕头、桂林、银川、石家庄等规定开发企业需与监管银行、监管部门签订三方协议，协议内容主要涵盖预售资金的监管范围、使用情况、监管方式等。
在预售资金监管额度方面，长沙、惠州、长春、荆州、汕头等城市规定根据房地产开发企业的信用状况、综合实力等情况，实行差别化管理。具体来说，对信用较好、综合实力较强的房地产开发企业，降低资金监管比例；对信用较差、未正常履约的房地产开发企业按较高额度予以监管。
来源：贝壳研究院
从预售资金的留存比例看，不同城市在取得预售许可证、建设层数、主体结构封顶、竣工验收、交付使用等不同节点设置了不同的监管留存比例。
总体来看，银川、福州的监管力度较大。以主体结构封顶为节点看，预售资金留存比例要求分别为30%和40%。而桂林、长沙的监管力度相对较低，以结构封顶为节点看，预售资金留存比例要求分别为 10%和 8%。以竣工验收为节点看，汕头、桂林的资金留存比例要求较低，均为5%；福州资金留存比例要求最高，为15%。
过去，商品房预售资金被开发商挪用屡见不鲜，尤其是三四线城市较为明显，一旦开发商的现金流紧张，旗下大量在建楼盘或将面临停工烂尾。因此，多地文件中也多次提及“专款专用”。业内人士分析，把购房款存入监管账户，对房地产市场的预售制体系来说，是一次深刻的变革。
然而，也有一些业内人士认为，监管部门或监管银行很难核实房企的真实销售情况，如果房企私下收取费用，还是会架空预售资金监管政策。因此，应当让房企每月如实报告销售情况，进而核查购房款是否及时、足额纳入监管。此外，在资金支取上，预售资金监管银行都与开发商有业务合作，让这类银行去监管开发商，也容易出问题。银行方面需要真正落实第三方监管职责，一旦项目出现问题，要承担监管不到位的责任。
江西此次出台的《通知》也提出，房地产开发企业存在购房款未进入或未全额进入监管账户、收取其他名目款项、逃避或变相逃避监管、提供虚假证明材料等行为的，由监管部门责令限期整改；逾期不改或整改不到位的，暂停该项目的预售许可或商品房网签、备案，并记入房地产开发企业信用档案。
潘浩也表示，预售资金监管主要针对烂尾楼的预防以及供应的提效。烂尾楼如同土地市场中的闲置用地，需要整体盘活，稳定新房市场供应，解决市场问题存在的滞后性。
值得注意的是，相关部门对房地产行业的监管正不断升级。除了商品房预售资金监管外，今年还出台了针对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则。而监管的持续加强，将助力房地产行业的可持续发展。
（李宇一）
