不动产证未满4年的卖家、无购房资格的买家将退场 新规明年1月1日起施行

12月20日，正在网上拍卖的长沙雨花区一套104平方米的毛坯房，已有11人报名竞拍。（网页截图）

法拍房全面纳入限购，没有房产所在地购房资格的人，将不能竞拍法拍房。据最高法网站消息，《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》将于2022年1月1日起施行，其中规定，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与法拍房竞拍的，人民法院不予准许。

12月20日，三湘都市报记者了解到，目前湖南省内的法拍房中，仅长沙对部分楼盘精准限购，其他市州没有出台相关限购政策。新规实施后，会带来哪些变化和影响，记者进行了采访。

■三湘都市报全媒体记者 虢灿 卜岚 通讯员 许振兴

【新规】 竞拍法拍房需要购房资格

根据最高法关于司法拍卖房产竞买人资格的相关规定，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。也就是说，想要竞拍法拍房，必须有房产所在地的购房资格。竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。

同时规定，司法拍卖房产成交后，法院在出具成交裁定书前，应当审核买家提交的从申请参与竞拍到成交裁定书出具时这一时间段具备购房资格的证明材料。如果经审核买家不符合持续具备购房资格条件，买家请求出具拍卖成交裁定书的，法院不予准许。

如果买家虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，法院应予支持。如果买家虚构购房资格导致拍卖行为无效，应当依法承担赔偿责任。

司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。

竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

【影响】 对法拍房市场进行规范，给城市主动权

“最高法的新规是对‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位的坚持。”长沙岳麓区人民法院执行局法官肖和平介绍，新规第一条中特别提到了“受房产所在地限购政策约束”，这实际上是给了各个城市主动权，既在全国范围内对法拍房市场进行了规范，又很灵活的因地制宜。

“房屋限购政策是‘一城一策’，具体限购政策是当地政府根据实际情况来制定的，并且不是一成不变的。”肖和平说。由于法拍房此前不限购，不少人将主意打到了这上面。2020年，该院在案件审理中，发现有人为了规避购房政策，捏造虚假债权债务关系，妄图通过司法拍卖方式完成房屋买卖，最终三人获刑。此案发生后，该院及时向上级法院提供了建议。

记者了解到，此前，长沙有多位房屋中介通过虚假诉讼，以法拍房的方式帮人买卖房屋，以此来规避长沙房屋限购政策。不仅如此，因为利益问题，还出现了部分个人炒作法拍房的嫌疑。早在2020年10月22日，长沙市住建局就对多名责任人涉嫌炒作“法拍房”的不诚信行为进行了公开曝光。其中，4人的曝光内容为“涉嫌炒作法拍房”，另外1人曝光内容为“介绍法拍房业务引发投诉纠纷”。

今年5月13日，长沙宣布对法拍房实施“精准限购”政策，首批51个限购楼盘名单，钰龙天下、八方小区等热点楼盘均在名单之列。

“‘精准限购’实施后，确实给一些热门小区降了温，但是地段、学位、户型及配套好的房子仍然受欢迎，首拍就能成功，一些条件相对较差的房子，可能需要二拍才能交易成功，甚至流拍。”肖和平说。

新规引导有购房资格的人参与竞拍，对没有资格仍然来竞拍的，如果因为虚构购房资格导致拍卖无效，一般会没收竞拍者的保证金，保证金一般是房屋挂牌价格的10%。如果虚构购房资格还串通他人或者侵害他人利益，法院还会根据情节轻重罚款、拘留，如果存在虚构诉讼等犯罪行为 ，还会被追究刑事责任。此外，法拍房两次拍卖流拍后，申请执行人可能会申请以房抵债，如果申请执行人没有购房资格，法院同样不予支持。

房产业内人士表示，新政对法拍房限购后，不动产证未满4年的卖家，以及没有购房资格的买家将退场，被诟病已久的二手房挂牌价虚高也将改善，“此类政策具有积极的导向，有利于促进房地产市场的平稳健康发展。”

【现状】

热门房子多人抢

大部分无人竞拍

12月20日，记者登录淘宝网司法拍卖网页，部分房子页面标注“不限购”字样，正在拍卖的房子很多无人报名，有的则一套房多人报名竞价。

上午10点，长沙市雨花区万境水岸和苑小区一套104平方米的毛坯房开始第一次拍卖，截至中午12:33，已有11人报名竞拍，价格从起拍的87万多元涨到了123万多元。

长沙市民刘女士关注法拍房一段时间，她计划备孕二胎，原本百来平方米的三房不够用，想换成四房，但是关注了一个多月，没看到合意的房子。

“我想买一套毛坯的四房，房子产权清晰一点的，新规定出台对我们影响不大，但是可以限制一些没有长沙户籍的人来参与，应该是减少一些竞争吧。”刘女士说，“我去实地看过几套法拍房，要么配套不好，要么竞拍价格上来了，不如买新房，还是再等等看。”

数据

去年长沙法拍房成交4000多套

因为不限购，法拍房曾一度成为购房者的重要战场。

2020年3月6日，长沙八方小区法拍房均价达到4.55万元/，138平方米的毛坯房共28人报名，经150多次出价，拍卖成交总价达628.12万元。

3月9日，岳麓区梅溪四季家园二期一套法拍房以333万元的总价成交，房屋面积为139.19平方米，成交单价23952元/。

长沙一中介公司相关负责人表示，2020年，在新房市场热销的带动下，长沙法拍房的成交量达到了一个小高峰。整体成交量约4000多套，占二手房市场成交量的1/10，长沙相关机构就有300多家。

（虢灿 卜岚）